После введения ограничений на этажность застройки верх и центр города могут подорожать быстрее остального Алматы.

Ограничения по этажности, закрепленные в новых Правилах застройки Алматы , уже начали менять экономику проектов и структуру рынка. Как отмечает советник президента Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, стоимость квадратного метра теперь напрямую зависит не только от спроса, но и от того, сколько этажей разрешено построить на конкретном участке, сообщает inbusiness.kz

Ограничения толкают цены вверх

По словам Нины Лукьяненко, ограничение этажности застройки застройщики учитывают уже на этапе покупки участка. Именно тогда рассчитывается будущая себестоимость квадратного метра. Если на одном и том же участке разрешено построить меньше квадратных метров, себестоимость каждого метра увеличивается, а объём предложения в дефицитных локациях сокращается. В результате верхняя и центральная части Алматы , где плотность застройки ранее была ключевым фактором экономики проекта, могут продемонстрировать ускоренный рост цен как на первичном, так и на качественном вторичном рынке.

Эксперт отмечает, что в ближайшие шесть-девять месяцев рынок будет опираться на уже начатые и согласованные проекты, поэтому влияние новых ограничений пока останется умеренным.

"Дальше, по мере откладывания новых стартов, дефицит будет ощутимее. Я полагаю, что изменения фактических цен будут в диапазоне не менее 15% за год. При этом делаю акцент на поправку в виде инфляции. Как мы понимаем, она на данный момент мало управляема. Диапазон зависит от ставок, ипотечных программ и темпов согласований", — отметила эксперт.

Дефицит новостроек и миграция спроса

По мнению Нины Лукьяненко, снижение этажности практически неизбежно приведет к локальному дефициту новостроек именно в тех районах, где земля имеет высокую стоимость, а плотность застройки являлась ключевым элементом экономики проекта. Часть участков в таких локациях может стать экономически пограничной, а реализация некоторых проектов — приостановиться, что приведет к задержкам в их запуске. Кроме того, с учетом многочисленных изменений в требованиях к застройщикам, налоговом законодательстве и других нормативных актах, часть проектов может быть заморожена на неопределенный срок.

"По спросу: сейчас наиболее активны покупки в уже строящихся и готовых проектах "верха" — инвесторы и покупатели стараются зафиксироваться до дальнейшего подорожания. Параллельно усиливается интерес к альтернативам — севернее Абая, в восточных направлениях и в среднеэтажных форматах (4–9 этажей), а также к таунхаусам и "клубным домам", — сказала риелтор.

Новый баланс: верх дорожает, низ догоняет

Районы севернее Абая и на востоке, по мнению специалиста, имеют хорошие шансы стать рациональной альтернативой "верхнему" Алматы — при условии развития инфраструктуры: школ, детских садов, дорог и транспорта. Спрос может проявить и потенциал роста по мере появления качественных проектов квартальной застройки.

"Запрет на многоэтажки действительно может усилить ценовую дифференциацию: "верх" будет дорожать быстрее из-за редкости продукта, "низ" останется относительно доступнее. При этом лучшие локации "низа" рядом с парками, метро и транспортными коридорами тоже будут подтягиваться — там спрос не пропадет", — добавила она.

Включение ограничений в Генплан, по наблюдениям Нины Лукьяненко, уже повлияло на стратегию застройщиков. Девелоперы постепенно уходят от точечной высотной застройки в сторону среднеэтажных кварталов и уделяют больше внимания горизонтальному развитию. Растёт интерес к "клубным" домам и таунхаусам, активнее формируются земельные участки под проекты в восточных и северных районах, развивается сотрудничество с городом по социальным объектам. Финансовые модели становятся аккуратнее, а сроки запусков — длиннее: на это влияет рост себестоимости и удлинение процедур согласования.

"В сумме: верхняя часть города станет ещё более премиальной и дорогой, а "новые точки роста" сместятся севернее Абая и на восток — туда и будет мигрировать значимая доля спроса", — подытожила риелтор.

До девяти этажей — между Абая и Аль-Фараби

Управление архитектуры и градостроительства Алматы разъяснило корреспондент inbusiness.kz, где в городе запрещено возведение многоэтажных зданий. Согласно Правилам застройки, утверждённым решением маслихата от 25 декабря 2024 года № 193, для разных территорий города установлены конкретные параметры этажности и высоты зданий.

Как пояснили в пресс-службе управления архитектуры и градостроительства Алматы, в квадрате между проспектами Абая и Аль-Фараби, улицами Яссауи и Восточной объездной дорогой (ВОАД) допускается строительство жилых домов не выше девяти этажей и не выше 35 метров до верха парапета. Такие здания должны соответствовать классу комфортности не ниже третьего.

"Многофункциональные здания выше девяти этажей в этом районе разрешаются только при наличии архитектурно-градостроительного обоснования, подтверждающего их общественную значимость. Также застройщик должен доказать устойчивость проектных решений, использование энергоэффективных и сейсмоизолирующих технологий, а жилая часть таких комплексов не может превышать 30% от общей площади", — пояснили в ведомстве.

До трёх этажей — южнее Аль-Фараби

Как отметили в пресс-службе, южнее проспекта Аль-Фараби, улиц Саина, Жандосова и ВОАД допускается строительство не выше трёх этажей плюс цокольный (высота не более 12 метров). Исключение составляют объекты образования, здравоохранения, культуры и религиозного назначения — для них высота может достигать 25 метров.

Кроме того, в этом районе запрещена застройка на склонах крутизной более 15 градусов и сегментация сельхозземель под индивидуальное строительство. Уклон и рельеф участка определяются геодезической съёмкой.

Исторический центр — без "точечной" застройки

Так же отмечается, что на территории исторического центра (южнее проспекта Райымбека, севернее Аль-Фараби, между улицами Розыбакиева и ВОАД) запрещена уплотняющая застройка, включая размещение объектов капитального строительства внутри сложившихся кварталов. Исключение сделано только для проектов, предусмотренных градостроительными документами, и подземных паркингов при условии восстановления снесенных площадок.

"Ограничения не распространяются на реконструкцию и модернизацию существующих зданий, если работы не превышают прежние параметры", — сказали в управлении.

Почему приняли ограничения

Напомним, что новые нормы вступили в силу весной 2025 года, после регистрации решения маслихата в департаменте юстиции Алматы. Они стали реакцией на хаотичную застройку последних лет: жители все чаще жаловались на многоэтажки во дворах, вырубку деревьев и рост пробок.Отмечается, что новые правила должны "остановить точечную застройку и снизить нагрузку на инфраструктуру". В них впервые прописан запрет на застройку склонов и обязательное использование сейсмоизолирующих решений — это особенно важно для предгорных районов, где риск оползней и подвижек грунта остается высоким.

Алматы — один из самых густонаселённых и дорогих по земле городов страны. Из-за ограниченного пространства девелоперы годами уплотняли застройку, добавляя новые дома в уже застроенные кварталы.

Верхняя часть города активно застраивалась элитными комплексами, при этом дорожная и коммунальная инфраструктура не поспевала за ростом плотности.

Иллюстративное фото

Читайте по теме:

Что ждёт цены на недвижимость в 2026 году: затишье перед бурей?