Ограничение ставок на ипотеку и повышения базовой ставки уберут с рынка существенную часть потенциальных покупателей.

Новость о том, что крупнейшие банки страны прекращают выдавать ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья, взбудоражила казахстанцев. В один момент планы тысяч людей на обретение собственного дома оказались под угрозой. Шквал вопросов захлестнул информационное пространство: рухнут ли теперь цены, остались ли вообще доступные способы купить квартиру и чего ждать дальше? наш сайт разбирался в ситуации с экспертами.

Что произошло и почему банки сворачивают ипотеку?

Триггером для массовой приостановки ипотеки на "вторичку" стало грядущее изменение в законодательстве. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национальный банк РК приняли совместное постановление, которое должно было снизить предельную годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам с 25% до 20%. Введение нормы временно отложили до 1 ноября 2025 года, но банкам уже сейчас приходится пересматривать свои стратегии.

Независимый финансовый аналитик Андрей Чеботарев видит в этом решении прямую угрозу для всего коммерческого ипотечного кредитования в стране.

"Это значит, что с 1 ноября любая ипотека в Казахстане не должна быть больше 20% ГЭСВ. А это значит, что в стране, где базовая ставка теперь 18%, остановится абсолютно любая коммерческая ипотека. Останется только один сплошной Отбасы банк", — прогнозирует эксперт.

По его словам, логика банков проста: выдавать долгосрочные займы с минимальной наценкой к стоимости денег для них экономически невыгодно.

"Почему банк не кредитует вас с покупкой квартиры под 20%? Банк не может выдавать ипотеку под 20%, если базовая ставка 18%, потому что это слишком низкая маржа, которая не покрывает его риски и издержки", — поясняет Чеботарев.

Он напоминает, что у банков нет "своих" денег — они оперируют средствами вкладчиков, которым нужно платить проценты по депозитам. Добавьте к этому операционные расходы, риски невозврата и необходимость получения прибыли для акционеров.

"Маржа в 2 процентных пункта просто не покроет эти расходы… Если совсем просто, то базовая ставка — это "оптовая цена денег", а ипотека — это "розничная цена". Таким образом, на рынке останется только Отбасы банк и другие виды льготных кредитов. Вместо развития конкуренции — концентрация монополии", — заключает аналитик.

Что "отмена ипотеки" на вторичку означает для рынка жилья?

Нынешней ситуации на рынке предшествовало несколько недель растущей неопределенности. Ещё с конца сентября в социальных сетях и профессиональных чатах ипотечных брокеров начала появляться информация о том, что некоторые банки второго уровня без громких анонсов приостанавливают приём заявок на покупку вторичного жилья. Эти разрозненные сообщения создавали нервозную обстановку.

Финальным аккордом, превратившим слухи в доказанный факт, стало сегодняшнее решение Национального банка. 10 октября регулятор повысил базовую ставку до 18%, фактически объяснив, почему коммерческим банкам стало невыгодно продолжать кредитование на прежних условиях.

Сама формулировка "отмена ипотеки на вторичку" звучит тревожно. Однако, как объясняют эксперты, реальные последствия для рынка не так критичны, как может показаться на первый взгляд. Чтобы понять, почему это так, необходимо взглянуть на общую картину и структуру ипотечного рынка в Казахстане.

Именно к этому призывает международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин, который советует не поддаваться панике и трезво оценить цифры. По его словам, информация о приостановке достоверна, но её влияние на общую картину сильно преувеличено.

"Паника вокруг отмены ипотеки на вторичное жилье — это информационный шум, несоразмерный реальному положению дел. Давайте посмотрим на сухие цифры: в 2024 году в Казахстане было совершено 440 000 сделок с недвижимостью, и только треть из них (около 124 000) — с привлечением ипотеки. Ключевой момент в том, кто выдает эти займы. Около 70% всего ипотечного портфеля страны — это "Отбасы банк". Оставшиеся 30% делятся между льготными программами от застройщиков и кредитами коммерческих банков. Так вот, сегмент "чистой" рыночной ипотеки, который сейчас и попал под ограничения, составляет не более 10 000 займов в год, или 8-9% от общего числа ипотек. А если пересчитать это на весь рынок недвижимости, то доля этих сделок составит всего 1,5-2%. Это статистически незначимая величина, которая никак не способна глобально повлиять ни на спрос, ни на предложение".

Таким образом, по мнению Тетина, глобальных изменений на рынке вторичного жилья ждать не стоит, так как доля затронутых кредитных продуктов незначительна.

Я планировал купить "вторичку" в ипотеку. Что теперь делать?

Тем не менее для тех покупателей, которые рассчитывали именно на коммерческую ипотеку, вопрос остается открытым. По мнению Льва Тетина, текущая ситуация — это повод не столько для паники, сколько для трезвой оценки финансовой целесообразности такого шага в принципе. Эксперт подчеркивает, что рыночные займы от банков второго уровня и до приостановки были крайне дорогим удовольствием.

"Сегодня ставка БВУ 20-21% — это очень дорого. Посчитайте на 10 лет, вы переплатите ровно за 2,5 квартиры сверху. Поэтому тут вопрос вообще к финансовой грамотности людей, которые идут и несут на себе это финансовое бремя в столь нестабильное время", — отмечает Тетин.

Если вы все же твердо намерены приобрести жилье в кредит, то стоит реально оценить свои силы и выбирать из тех продуктов, что доступны на рынке и имеют наиболее низкую процентную ставку. На данный момент это программы от "Отбасы банка".

По его словам, появления каких-то новых, сверхвыгодных ипотечных программ для вторичного рынка в ближайшее время ждать точно не стоит.

Что будет с рынком и ценами на жилье

Несмотря на ипотечные перипетии, Лев Тетин прогнозирует, что 2025 год рынок недвижимости закончит с приростом стоимости в 13-15%.

Он считает, что на ценообразование сейчас влияют куда более серьёзные факторы, чем временная приостановка части ипотечных программ. Среди них — ужесточение законодательства в сфере долевого строительства, переход на безналичные расчеты при покупке жилья и рост курса доллара.

"Вот это серьёзные изменения, и за счёт этого цена растёт и недоступность недвижимости повышается", — заключает он.

В сухом остатке, для среднестатистического казахстанца ситуация, по сути, не изменилась. Основным и практически безальтернативным способом покупки жилья в кредит остается "Отбасы банк". Шум вокруг действий коммерческих банков затронул лишь малую долю рынка, но в очередной раз высветил главную проблему — высокую стоимость денег в экономике и растущую зависимость рынка недвижимости от государственных программ.