Средняя стоимость аренды в Казахстане за несколько лет выросла в 3,5 раза.

Портал Finprom анализирует цены на аренду жилья в Казахстане и международный опыт регулирования этого рынка, передает inbusiness.kz.

Напомним, группа мажилисменов обратилась в министерство промышленности и строительства с предложением ввести регулирование рынка аренды. Инициатор – депутат Нургул Тау считает, что необходимо ввести предельные цены на наем жилья и классифицировать все арендные квартиры по уровню комфорта.

Согласно данным бюро национальной статистики (БНС) АСПиР РК, за период с 2018 по 2023 год средняя стоимость аренды благоустроенного жилья в Казахстане выросла в 3,5 раза — с 1,4 тыс. до 4,9 тыс. тенге за кв. м. Скачок произошел в 2022-м, когда в стране наблюдался всплеск спроса из-за российских релокантов. После спада ажиотажа ситуация стабилизировалась, но отката до прежнего уровня не произошло. Цены все так же держатся на уровне выше 4 тыс. тенге за кв. м. В августе 2024 года средняя стоимость аренды жилья в Казахстане была чуть выше 4,4 тыс. тенге за кв. м — на 4,2% больше, чем годом ранее.

Самые дорогие арендные квартиры — в столицах. Именно ценники в мегаполисах делают республиканский показатель стоимости аренды жилья таким высоким. Все остальные крупные города страны не достигают средних значений. Например, в Алматы стоимость аренды составляет 5,3 тыс. тенге, в Астане — 4,6 тыс. тенге за кв. м. Таким образом, чтобы снять небольшую двухкомнатную квартиру площадью в 50 кв. м, алматинцу потребуется отдавать ежемесячно 264 тыс. тенге, астанчанину — 230,8 тыс. тенге. Судя по анализу объявлений на агрегаторах, эти суммы демонстрируют средний ценовой диапазон. Есть квартиры такой же площади, которые сдаются и за 350-500 тыс. тенге и даже более.

В большинстве областных центров стоимость аренды не превышает 3 тыс. тенге за кв. м. Самые дешевые варианты аренды предлагаются в городах с менее развитой промышленностью — Таразе, Туркестане: 2,1 тыс. и 2,4 тыс. тенге за кв. м соответственно.

Предложение мажилисвумен, которое поддержали ещё девять депутатов, направлено на защиту таких категорий квартиросъемщиков, как студенты или граждане, которые не могут позволить себе купить жилье . Однако само предложение по государственному регулированию рынка аренды не предполагает таргетирования, а обобщает проблему по отношению ко всем квартиросъемщикам. В запросе народных избранников не указано, каким образом государство должно вопреки законам рыночной экономики ограничить права одной категории граждан (арендодателей) в пользу другой (арендаторов). В документе нет аналитического расклада того, из чего складываются услуги аренды и почему они растут в цене.

Частично ответить на эти вопросы помогают результаты выборочных обследований БНС. Ежегодно статистики проводят социологические опросы и подсчитывают стоимость оказанных услуг по сдаче жилья в аренду. Эти данные показывают, что с 2018 по 2023 год казахстанцы увеличили свой доход от аренды жилой недвижимости в 2,3 раза — с 42,6 млрд до 98,5 млрд тенге. Вместе с тем затраты на оказание таких услуг также выросли — в 2,6 раза. Доля затрат от стоимости услуг по аренде жилья за последние несколько лет увеличилась с 20% до 23%. Важно также отметить, что в официальной статистике никак не отражены выплаты по кредитам тех арендодателей, которые сдают в аренду квартиры, находящиеся в ипотеке.

Finprom проанализировал опыт развитых стран по решению проблемы высоких ставок на рынке аренды жилья. В рамках материала были изучены данные по государственным программам США, Швейцарии, Германии, Франции. Главный вектор политики этих стран — целевая направленность поддержки именно тех категорий граждан, которым действительно очень трудно ежемесячно вносить арендную плату. Государство в упомянутых странах не ставит преграды для развития рынка в целом, а помогает тем его участникам, которым приходится сложнее всего.

Например, в США уже больше 80 лет работает так называемая Восьмая программа. Согласно её условиям, семьи с низкими доходами, пожилые люди и люди с инвалидностью могут получать жилищные ваучеры и полностью или частично покрывать ими арендную плату. Для этого нужно встать в очередь и предоставить документы о доходах. В Германии функционирует подобная программа, она называется Wohngeld. Это жилищное пособие в размере 50% от аренды, которое получают квартиранты, чей совокупный месячный доход не достигает определённого уровня. По данным немецких СМИ, в год таким пособием пользуются более 600 тыс. граждан. Во Франции власти готовы предоставлять гражданам с невысокими доходами социальное жилье, арендная плата в котором вдвое ниже рыночной стоимости.

Интересен опыт взаимодействия властей с арендодателями в Швейцарии, где 60% населения снимает жилье. "Страна квартирантов" известна в мире не только своей дорогой недвижимостью, но и высоким уровнем жизни граждан. Несмотря на то, что большинство швейцарцев не могут позволить себе покупку собственного жилья, на оплату арендованного они тратят всего 20%–22% своего годового дохода. Рынок аренды в этой стране частично регулируется государством. Однако этот процесс тесно переплетен с денежно-кредитной политикой и находится ближе к рыночному регулированию, а не к прямым запретам или установлению предельных цен. В Швейцарии уже много лет существуют индекс арендной платы. Этот показатель напрямую зависит от ипотечной ставки: когда ключевая ставка повышается, соответственно растёт и индекс арендной платы. Четыре года назад в стране проходил референдум в поддержку жилищной реформы, повышающей доступность аренды квартир для людей со скромным достатком. Однако больше половины проголосовавших инициативу не поддержали.

При сравнении с международным опытом можно выделить приверженность Казахстана целевой поддержке особых категорий населения. В стране также действуют несколько государственных программ, помогающих снизить финансовую нагрузку арендной платы на семейный бюджет для отдельных категорий граждан. Например, в РК работает такая же программа по субсидированию аренды, как и в Германии. Её участники — многодетные и малообеспеченные семьи, дети-сироты и дети с инвалидностью — могут претендовать на получение субсидии в размере 50% от арендной платы.

Для молодежи из мегаполисов разработана и действует жилищная программа аренды без права выкупа. В ней могут поучаствовать только те, кто имеет постоянную регистрацию в Алматы, Астане или Шымкенте и зарабатывает не менее 40 МРП (или 147,7 тыс. тенге) в месяц. Благодаря участию в этой программе молодые люди в возрасте до 35 лет могут в течение трёх лет платить за аренду не более 15 тыс. тг в месяц и успеть сделать накопления для первоначального взноса по ипотеке. Кроме того, воспользоваться льготными условиями при аренде без права выкупа имеют право основные социально незащищенные категории населения.